不動産の相続を徹底解説｜手続きの流れ・必要書類・費用など

相続が発生すると、さまざまな手続きをしなければなりません。特に、相続財産に不動産が含まれていた場合、相続登記を申請する必要があり、手続きが複雑で難しくなります。

また、令和6年4月1日から相続登記が義務化されたため、登記をそのまま放置しておけなくなりました。

この記事では、相続登記の流れをはじめ、必要な書類や費用などを詳しく解説しています。
不動産相続について基本をひと通り解説しているので、スムーズに不動産相続を進めたい方は、最後までお読みください。

不動産を相続する方法は全部で4つ

相続財産の中に不動産が含まれていた場合、相続が難しくなることがあります。

特に、他の財産に比べて不動産の評価額の占める割合が大きかった場合、不動産を相続した方と他の相続人との間に不公平感が生じたり、遺留分を侵害したりする可能性があります。

不動産を相続する方法は以下の4つです。

• 現物分割
• 代償分割
• 換価分割
• 共有名義

それぞれの特徴を理解し、納得のいく方法を選びましょう。

現物分割

現物分割とは、相続財産を形状や性質を変えずにそのまま相続する方法です。
例えば、一筆の土地を相続分に応じて分筆して相続する場合が現物分割に当たります。

現物分割のメリットは、手続きが簡単なことです。土地や車など名義変更をするだけで済みます。

一方デメリットは、相続人間で不公平感が生じる場合があることです。
例えば、1,000万円の実家を長男が、500万円の現金・預貯金を次男が相続した場合、相続額に差が出てしまいます。

また、土地を分筆できない場合があることもデメリットといえるでしょう。

代償分割

代償分割とは、遺産相続で特定の相続人に不動産などの現物で相続させ、その現物を相続した人が、他の相続人に金銭を支払い、相続人間の不公平を是正する方法です。

相続財産が小さな土地しかない場合、分筆して相続することが難しく、土地を相続した人が、他の相続人に土地の価格から算出した代償金を支払います。

代償分割のメリットは、相続財産を平等に近い状態で分けられるので、比較的スムーズに遺産分割ができることです。
一方デメリットは、現物を相続した人に代償金を支払う資力が必要なことです。

換価分割

換価分割とは、不動産や株式などの現物を売却し、売却代金を相続人で分割する方法です。

換価分割のメリットは以下の3つです。

• 公平に分割できる
  現物は全て換金されて分割されるので、現物を相続した人とその他の相続人間で不公平感が生じません。
• 代償金を用意する必要がない
  代償金が用意できなければ代償分割はできませんが、換価分割ならその心配はありません。
• 不動産評価に関する争いがない
  代償分割では、不動産評価に関して争いが起こるケースがありますが、換価分割なら不動産の売却益を分けるだけなので、不動産評価に関する争いは起こりません。

デメリットは、以下の3つです。

• 売り急いで売却価格が相場より安くなることがある
• 将来値上がりするかもしれない不動産を手放すことになる
• 譲渡所得税が発生する

共有名義

共有名義とは、相続する不動産を相続人の間で共有することです。
例えば、夫が亡くなり妻と長男で実家を共有する場合が共有分割に当たります。

確かに、共有名義は遺産分割の1つですが、土地の共有は後々のトラブルにつながるためおすすめできません。もしも妻と長男が実家を継いだ場合、妻が認知症などになると、土地を売却することができなくなります。

共有名義のメリットは、不動産をそのままの形で残せることです。

一方デメリットとしては、後々のトラブルにつながる恐れがあること、小規模宅地等の特例などの税制上の優遇措置を受けられないことが挙げられます。

不動産の相続手続きの流れ

不動産を相続する流れは以下の通りです。

• 遺言書の確認
• 相続人の確定　
• 相続財産の特定・把握　
• 遺産分割協議
• 相続登記の申請・名義変更
• 相続税の申告と納付

それぞれ詳しく解説します。

不動産の相続での必要書類

不動産を相続し名義を被相続人から相続人に変更するには以下の書類が必要になります。

不動産の相続にかかる費用の目安・内訳

不動産を相続したときに、相続税や諸手続き費用、司法書士などの専門家に頼んだ場合に払う報酬など、おおよその目安を知りたい方も多いでしょう。

不動産の相続にかかる費用は以下の通りです。

• 相続税・登録免許税
• 相続登記の申請・名義変更を行うのにかかる費用
• 専門家に支払う費用

詳しく見ていきましょう。

相続税・登録免許税

相続税は、相続人が被相続人の財産を相続したときに、相続財産に対してかかる税金です。相続財産とは、被相続人が死亡した時点で持っていた財産と債務全てのことです。

財産を相続したからといって、必ず相続税を支払うわけではなく、相続した財産から借金や葬儀費用を引いた額が基礎控除額以下なら、相続税はかかりません。

基礎控除額は、3,000万円　＋　（600万円　×　法定相続人数）で計算します。

登録免許税とは、不動産を取得したときに登記をする者が国に支払う税金のことです。
不動産を相続したときの登録免許税の計算式は以下の通りです。

登録免許税　＝　不動産の価額　×　4／1000

相続登記の申請・名義変更を行うのにかかる費用

不動産の相続登記にかかる費用は3つあります。

必要書類を取得する際の手数料など

相続登記に必要な書類は、被相続人の戸籍謄本・改正原戸籍・住民票の除票、相続する不動産の固定資産評価証明書・登記事項証明書・名寄帳、相続人の戸籍謄本・住民票・印鑑証明書です。

どれも1通200～600円ほどで取得できます。

登録免許税

上で説明した通り、評価額　×　4／1000で計算します。

司法書士への報酬

司法書士に相続登記のみ依頼する場合、平均相場は5万～15万円程です。

必要書類の取得も依頼する場合、別途料金が発生する可能性があります。

専門家に支払う費用

司法書士に依頼した場合、戸籍調査や必要書類の収集、遺産分割協議書などの書類作成や登記申請まで代行してもらえます。

司法書士に、相続の開始から登記申請までを依頼した場合、以下の費用が発生します。

内容	報酬
遺産分割協議書の作成	4万～12万円
相続登記の申請	4万～11万円
戸籍収集・相続関係説明図作成	3万～5万円

全てを司法書士に依頼する場合、相場は11万～28万円となります。

不動産の相続に関するよくある質問

不動産相続に関してよくある質問にお答えします。質問は、以下の通りです。

• 不動産の相続手続きはいつまでに行えばいい？
• 不動産の相続手続きは自分でできる？
• 相続する不動産の価値はどう評価される？

それでは見ていきましょう。

まとめ

相続財産が現金・預貯金だけの場合と異なり、不動産が含まれると必要書類も多く、全て自分で行おうとすると相当な時間と労力、そして高度な法律の知識が必要となります。

令和6年4月1日より相続登記が義務化されるため、できるだけ速やかに相続登記を申請する必要があります。必要書類の取得や登記申請など不安な方は専門家に相談するのがおすすめです。

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