家族信託と不動産相続｜相続方法や相続税の計算方法・手続きを解説

不動産を家族信託すると相続対策になるのか、気になる方も多いのではないでしょうか。

他にも、不動産を家族信託すると、相続方法や相続税の計算などはどうなるのか気になるかもしれません。
そこで、本記事では家族信託した不動産の相続について、徹底的に解説します。

不動産を家族信託すると相続対策になるのか、相続税の節税になるのかについて気になる方は、ぜひご覧ください。

不動産を家族信託すると相続対策になる理由

不動産を家族信託すると、相続対策になります。

その理由としては、主に以下の2つが挙げられます。

• 不動産の共有財産化を回避できる
• 不動産の二次相続まで指定できる

ここでは、それぞれの理由について見ていきます。

また、そもそも「家族信託って何？」という方は以下の記事もあわせてお読みください。

不動産の共有財産化を回避できる

相続した際に不動産を共有で所有することになると、共有で所有している相続人が全員同意しないと不動産の処分ができません。

相続人全員の同意を得ることは難しく、面倒に感じることも多いため、不動産を使わなくなるなど「塩漬け状態」になってしまうことも多くあります。

しかし、家族信託を利用することで、不動産を管理したり処分したりできる権限を1人に集めることができます。

不動産の二次相続まで指定できる

相続割合を決めたり、誰がどの財産を相続したりするのかを決めるのは、遺言書でもできます。
しかし、遺言書では被相続人が死亡した際の一次相続についてしか決められないため、孫の代の相続について決められません。

一方、家族信託では二次相続まで指定できるため、不動産の管理を安心して任せられる人に相続させることを決められるのです。

家族信託の信託不動産は相続財産に含まないとされている

家族信託の信託不動産は、形式的には受託者が管理しますが、受託者自身の財産とは分けて管理します。

そのため、実質的には委託者の財産でもなければ、受託者の財産でもありません。
すなわち、信託不動産は委託者の財産ではなくなるため、相続財産に含まれないとされているのです。

不動産を家族信託する注意点

不動産を家族信託する際には、以下の2点に注意してください。

• 受託者決めで揉めやすい
• 抵当権が設定されている不動産は売買しにくい

それぞれの注意点について、以下で見ていきましょう。

受託者決めで揉めやすい

家族信託では、受託者に与えられる権利が大きくなります。
そのため、親族の中で受託者になりたいと考える人が複数人出る可能性もあり、受託者決めがまとまらない場合があります。

また、受託者になると、それ相応の責任や労力が発生するため大変に感じ、引き受ける人がいないことも考えられるでしょう。

いずれの場合においても、受託者決めで揉めやすいため、慎重に話し合いをする必要があります。

抵当権が設定されている不動産は売買しにくい

家族信託する不動産に抵当権が設定されている場合があります。
抵当権とは、住宅ローンの返済などが遅れることを考慮し、金融機関が不動産を担保にとることのできる権利です。

抵当権のある不動産も売買でき、売却代金を残りの住宅ローン返済に充てることもできます。
しかし、売却代金で住宅ローンが返済できず抵当権を外せない場合、買主は購入した不動産が競売にかけられるリスクを負いながら不動産を所有しなければいけません。

そのため、抵当権が設定されている不動産を購入しようと考える人は少ないです。
住宅ローンを完済し、抵当権を外してから売却するのが一般的です。

家族信託する不動産に抵当権が設定されている場合は、注意してください。

委託者が亡くなって相続が発生したら不動産にかかる相続税はどうなる？

委託者が亡くなって相続が発生したら、不動産にかかる相続税はどうなるのでしょうか。
相続税の計算方法や課税対象者について解説します。

また、家族信託における相続税について詳しく知りたい方は、以下の記事もあわせてお読みください。

「受益権」をもとに相続税が算定される

信託した不動産は信託財産に含まれるため、不動産自身が相続財産に含まれるわけではありません。
しかし、不動産信託における受益権は相続税の課税対象です。

不動産信託における受益権の相続税評価額は、信託財産の時価で決められます。
そのため、節税のための相続税対策には利用できないので注意してください。

課税対象者は当該不動産または受益権の継承者

相続税が課税される課税対象者は、当該不動産または受益権の継承者です。
信託を終了するケースと受託者連続信託のケースで取り扱いが異なるため、それぞれのケースについて見ていきましょう。

なお、一般的な家族信託では委託者兼受益者となっている場合が多いため、どちらのケースでも委託者兼受益者が亡くなった場合について解説します。

信託契約を終了するケース

信託契約を終了するケースでは、信託契約で決められた帰属権利者が信託財産の所有権を取得します。
そのため、課税対象者になるのは信託契約で決められた帰属権利者です。

課税対象となる財産は、信託契約において取得する財産です。信託財産以外の財産も相続することになれば、信託財産以外の財産にも相続税が課税されます。

受益者連続信託のケース

家族信託では、委託者兼受益者が死亡した際に信託契約を終わらせず、第二の受益者、第三の受益者へと受益権を引き継ぐことが可能です。
これを受託者連続信託と呼びます。

受託者連続信託の場合、次の受益者が遺贈により受益権を取得したとみなされることから、相続税の課税対象です。
相続税が課税されるのは、新たに受益権を得ることになる第二の受益者です。

家族信託の不動産を相続する場合の手続きと費用

家族信託の不動産を相続する場合の手続きと費用について見ていきます。

家族信託を終了する場合と受益権を継承する場合で手続きや費用が異なるため、それぞれの場合について見ていきます。

家族信託を終了する場合

家族信託を終了する場合、次の3つの手続きが必要です。

• 信託登記の抹消手続き
• 所有権の移転登記（名義変更）手続き
• 家族信託終了の手続き（税務署）

それぞれの手続きについて、以下で見ていきましょう。

信託登記の抹消手続き

家族信託した不動産には、信託財産であることを示す登記がなされています。
そのため、家族信託を終了する場合には、信託登記を抹消しなければなりません。

信託登記を抹消するための登記手続きでは、不動産の個数×1,000円の登録免許税がかかります。

所有権の移転登記（名義変更）手続き

委託者兼受益者が亡くなったときに信託契約を終了する場合、余った信託財産について、信託契約で決められた方法で次の権利者に移転する必要があります。
その際、必ず所有権の移転登記手続きをしなければなりません。

所有権の移転登記手続きでは、以下の2つの税金がかかります。

• 登録免許税：固定資産評価額の2%
• 不動産取得税：固定資産評価額の3～4%

ただし、これらの税金は原則の値であり、条件を満たすことで軽減措置を受けられる場合もあります。

家族信託終了の手続き（税務署）

最後に、家族信託終了の手続きをする必要があります。
対象となるのは、信託財産の相続税評価額が50万円以下でない場合です。

信託終了した翌月末までに以下の書類を税務署に提出しなければなりません。

• 信託に関する受益者別調書
• 信託に関する受益者別調書合計表

これらの書類を税務署に提出すれば、家族信託を終了するための手続きは完了です。

受益権を継承する場合

受益権を継承する場合は、次の2つの手続きが必要です。

• 受益者・委託者の変更にともなう登記手続き
• 受益権の移動手続き（税務署）

それぞれの手続きについて、以下で見ていきましょう。

受益者・委託者の変更にともなう登記手続き

受益権を継承する場合、受益者と委託者が変更されます。

そのため、受益者・委託者の変更にともなう名義変更の登記手続きが必要です。
名義変更手続きでは、不動産の数×1,000円の登録免許税がかかります。

受益権の移動手続き（税務署）

受益権の移動手続きでも、信託終了するケースと同じく、以下の書類を税務署に提出します。

• 信託に関する受益者別調書
• 信託に関する受益者別調書合計表

なお、信託財産の受益権は第二の受益者へと引き継がれますが、信託財産以外の財産については、遺言書が残されていなければ遺産分割協議が必要です。

家族信託の不動産相続に関するよくある質問

最後に、家族信託の不動産相続に関するよくある質問を紹介します。

まとめ：家族信託の不動産相続は信託契約の内容で手続きが異なる

家族信託の不動産相続は、信託契約の内容によって手続きが異なります。

委託者兼受益者の死亡により信託契約が終了するのか、受益権を継承するのかによって手続き方法が異なるため、事前に確認する必要があります。

また、不動産を家族信託することで、不動産の共有財産化を回避できたり二次相続まで指定できたりする一方、相続税の節税にはならない点に注意が必要です。

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