信託目録とは？記載事項や取得方法、第三者に内容を知られない対策を解説

信託目録は、不動産を信託に含めた場合に作成される文書です。

信託目録に記載される内容は、第三者でも閲覧可能となっており、個人情報漏えいの原因にもなり得ます。そのため、プライバシーの観点から、信託目録の記載内容については注意が必要です。

この記事では、信託目録の基本事項をはじめ、第三者に信託目録の内容を伏せる対策について解説します。
家族信託の信託目録について気になる方は、ぜひ参考にしてみてください。

信託目録とは

信託目録とは、信託登記の申請を行う際に必要となる文書です。この目録には、信託の内容が記載され、不動産登記簿の末尾に添付されます。

信託目録の作成は全ての信託で必要になるわけではなく、信託財産に不動産が含まれる場合に問題となります。
家族信託で自宅の処分や収益不動産の管理を家族に任せる場合は、信託登記の申請が必要となり、信託目録が作成されます。

信託目録の主な役割は、信託内容の第三者への公示です。
信託登記がされることで信託の事実が外形上明らかになり、さらに信託目録が添付されることで、信託の内容を確認できるようになります。

信託目録は、契約当事者のみならず第三者も取得可能です。そのため、不動産が含まれる家族信託では、信託目録の記載内容が第三者の目に触れる点を考慮して手続きを進める必要があります。

信託目録の記載内容

信託目録には項目が5つあり、内容は次の通りです。

• 事務的な記載事項
• 委託者に関する項目
• 受託者に関する項目
• 受益者に関する項目
• 信託条項

信託目録に記載される内容について見ていきましょう。

事務的な記載事項

信託目録の最上部には、次のような事務的な内容が記載されます。

• 目録番号
• 受付年月日
• 受付番号

目録番号は、登記簿の甲区に記載された目録番号と一致します。
例えば、甲区に「第55号」と記載されている場合、信託目録にも同じ番号が記載されることになります。

受付年月日は、法務局で登記申請の受付がされた日付です。甲区の登記原因欄に記載される信託の開始日とは異なるため、混同しないようにしましょう。

目録番号や受付年月日といった事務的な記載事項は、第三者に公開されてもプライバシーが害される恐れは比較的低いといえます。

委託者

委託者に関する項目には、以下の情報が記載されます。

• 委託者の氏名
• 委託者の住所

委託者とは、財産の管理を委託する本人です。
信託財産に不動産が含まれる場合は、通常、不動産の元の所有者が委託者となります。

例えば、高齢の父親が家族信託を組み、息子に不動産の管理を任せた場合は、父親が委託者です。この場合、信託目録の委託者の欄には父親の氏名と住所が記載されます。

委託者は信託契約の当事者であり、氏名と住所が信託目録の記載事項となっています。

なお、家族信託の場合、委託者は後述する受益者と兼ねるケースが多い傾向にあります。

受託者

受託者に関する項目には、以下の情報が記載されます。

• 受託者の氏名
• 受託者の住所

受託者とは、委託者から財産の管理を任された人です。

例えば、高齢の父親が家族信託を組み、息子に不動産の管理を任せた場合は、息子が受託者です。この場合、信託目録の受託者の欄には息子の氏名と住所が記載されます。

受託者は信託の内容を実行する役割を果たす人物であり、信託目録の記載事項となっています。信託目録は第三者でも閲覧可能であり、信託目録の記載を通して、受託者の住所と氏名が第三者に知られる可能性があります。

受益者

受益者に関する欄には、以下の情報が記載されます。

• 受益者の氏名
• 受益者の住所

受益者は、信託財産から生じる経済的利益を受ける人です。

例えば、高齢の父親が息子に収益不動産の管理を任せて、賃料収入は父親本人が受け取る場合、父親が受益者になります。この場合、信託目録の受益者の欄には父親の氏名と住所が記載されます。

なお、この事例では父親が委託者と受益者を兼ねることになり、委託者の欄と受益者の欄の双方に、父親の情報が記載されることになります。

父親が息子に収益不動産の管理を任せ、賃料収入を孫の教育費にあてることを目的とする家族信託では、孫が受益者です。この場合は、委託者と受益者が別人となり、受益者の欄には孫の氏名と住所を記載することになるでしょう。

信託条項

信託条項の欄は、信託内容を明らかにする部分です。

信託条項は、次の4つに分類されます。

• 信託の目的
• 信託財産の管理方法
• 信託の終了事由
• その他の事項

信託の目的には、受託者に与えられる管理権限の範囲も含まれます。それゆえ、受託者に不動産の処分権限を与える場合は、その旨も信託条項に記載されます。

信託の終了事由は信託の目的によってさまざまですが、例えば「委託者が死亡するまで」といった内容が考えられるでしょう。

その他の信託条項に記載される具体例としては、委託者死亡後の不動産所有権の帰属先が考えられます。

信託目録の取得方法

信託目録の取得方法を確認しましょう。

前提として、信託目録は単独では取得できません。
信託目録を取得したい場合は、対象となる不動産の登記事項証明書も含めて取得する必要があります。

登記事項証明書の取得方法は次の手順で進めます。

1. 申請書に必要事項を記入
2. 手数料を支払い法務局に取得を申請

申請書には、信託目録を付ける旨を明記しましょう。この明記を怠ると信託目録のない登記事項証明書を取得することになります。

申請書の提出先は最寄りの法務局です。
提出方法は、オンライン申請、郵送申請、窓口申請のいずれかから選びます。
手数料は申請方法によって異なり、料金は480〜600円となっています。

なお、信託目録の申請は、契約当事者のみならず、第三者であっても申請可能です。そのため、信託目録が理由で個人情報が漏えいしてしまう恐れがあります。

信託内容を第三者に知られないための対策

信託目録は、誰でも取得できます。契約当事者でない第三者であっても、信託目録の内容を閲覧できるということです。
そのため、信託目録の内容を伏せるための対策が問題になります。

公正証書を作成する

信託目録の内容を第三者に伏せるための対策としては、公正証書の利用が考えられます。

公正証書で家族信託契約書を作成した上で、信託目録には公正証書の番号や条項のみを記す形を取れば、第三者が信託目録を取得したとしても明るみになる情報は最低限度にとどまります。

ただし、公正証書を用いたとしても、法律で決められた事項に関しては、信託目録への記載を免れません。
また、法務局がこのような方法を受け付けてくれる保証もありません。

信託目録の内容を第三者に伏せるためには、公正証書の利用が有効です。しかし、全ての情報を伏せることはできない点には注意が必要です。

遺言で信託を設定する

信託目録の内容を第三者に伏せるための対策として、遺言の利用も考えられます。
信託は遺言での設定も可能です。不動産を信託する旨を遺言に記載することで、死亡後に信託の効力が発生します。

遺言で信託を設定する場合、信託の効力が発生するのは死亡後になるため、生前中は信託の登記がされません。信託の登記がされない以上、信託目録を通して第三者に情報が漏えいすることはないでしょう。

ただし、生前中に信託の開始を希望する場合は、遺言による方法は利用できません。遺言の効力発生時期は死亡時であり、それ以前は、信託は発動しないからです。それゆえ、認知症をきっかけとして信託を発動させたい場合は不向きといえます。

専門家に相談する

信託目録の内容を第三者に伏せるための対策としては、専門家への相談も選択肢に入るでしょう。

信託の設計は専門的な知識を要するため、弁護士・司法書士・税理士等の専門家のサポートを受けることが重要です。
専門家であれば、プライバシーに配慮した家族信託の設計を行ってくれる可能性もあります。

また、専門家に相談した場合、家族信託以外の方法も提示してもらえるかもしれません。

相続対策や認知症対策には複数の制度が存在し、目的や状況によって使い分けることが大切です。第三者への情報漏えいを避けたいのであれば、家族信託以外の方法が適している可能性もあります。

信託財産目録との違い

信託目録と信託財産目録は名前が似ていますが、両者は別個の異なる文書です。

信託目録は、不動産を信託し、登記申請を行いたい際に作成される文書です。信託財産に不動産が含まれない信託では、信託目録の作成は行われません。

信託目録に記載されるのは信託の主な内容で、5つの項目で構成されます。

• 事務的な記載事項（信託目録番号・受付年月日等）
• 委託者に関する項目
• 受託者に関する項目
• 受益者に関する項目
• 信託条項

信託目録の記載は第三者でも閲覧できるようになっており、申請手続きを経ることで、第三者でも信託目録を取得することができます。

一方で、信託財産目録は、財産の目録です。

信託対象となった財産の一覧が信託財産目録で、金銭、不動産、株式などの財産の詳細が記載されます。信託財産目録は全ての信託で作成され、不動産を信託した場合のみ作成される信託目録とは異なります。

また、信託財産目録は公開を予定されておらず、第三者が閲覧できる仕組みはありません。

信託登記をする際の注意点

信託登記をする際の注意点について解説します。

ここで紹介する注意すべき点は、次の3つです。

• さまざまな可能性を考慮して作成する
• 個人情報は記載しない
• 弁護士や司法書士への相談も検討する

さまざまな可能性を考慮して作成する

信託登記を行う際は、現時点の状況のみならず、将来起こり得る状況も想定することが大切です。信託契約は売買契約などと違い、長期間にわたって効力が継続する性質を持っているからです。

例えば、家族信託を組み収益不動産の管理を任せる場合、将来的には不動産を売却したほうがよい状況が出てくるかもしれません。しかし、受託者が不動産を売却するためには、信託契約で売却の処分権限が与えられていることが必要です。

入居者への対応や賃料の受け取りなど、通常の管理権しか与えられていないのであれば、売却したくてもできないという事態を招く恐れがあります。

このように、信託登記をする際は、将来的に起こり得る状況を想定しておかなければなりません。

個人情報は記載しない

不要な個人情報は記載しないようにしましょう。
前述の通り、信託目録は誰でも取得可能です。不要な個人情報の記載は、信託目録の閲覧を通した個人情報漏えいにつながります。

個人情報の漏えいを避ける方法としては、公正証書の活用が考えられます。

信託目録には「〜については、公正証書の記載を引用する」などと記載し、信託目録への直接の記載を控えることで、個人情報漏えいリスクを軽減できるでしょう。

信託目録には、必ず記載すべき内容と記載が任意となっているものがあります。プライバシー保護の観点からは、必要最小限の情報のみを記載するようにしたほうが望ましいでしょう。

弁護士や司法書士への相談も検討する

信託目録には、必ず記載すべきものと記載が任意のものがあります。
プライバシー保護の観点からは、必要最小限度の記載が望ましいでしょう。

しかし、信託登記をする際に、信託に関する内容をどこまで信託目録に記載するかの判断は、一般の方には難しいかもしれません。
その場合は、弁護士や司法書士などへの相談も視野に入れましょう。

家族信託の専門家であれば、法律のルールを守りつつ、かつプライバシーに配慮して信託に関するアドバイスをしてくれるでしょう。

また、家族信託以外の道を提示してもらえる可能性もあります。目的達成のためには、家族信託がベストな方法でない可能性もあります。

信託目録の変更登記が必要になるケース

信託目録の変更登記が必要になるケースについて紹介します。

ここで紹介するケースは、次の2つです。

• 受益権の売買による受益者変更
• 信託条項の変更

信託における登場人物や信託契約の内容に変更があった場合は、信託目録の変更手続きが必要になる可能性があります。

受益権の売買による受益者変更

受益権の売買により受益者の交代が起こった場合、信託目録の変更事由に該当します。
受益権は、財産的価値のある権利として売買の対象になります。

家族信託を組み、父親が収益不動産の管理を息子に任せていた事例で考えてみましょう。
父親は委託者兼受益者で、息子は受託者です。

この事例で、父親が受益権（ここでは賃料を受け取る権利）をAに売買した場合、受益者は父親からAに変更されます。

この点、受益者の氏名・住所は、原則として信託目録の記載事項です。
それゆえ、受益者の変更があった以上、信託目録の変更も行わなければなりません。

信託条項の変更

信託条項の内容に変更があった場合も、信託目録の変更事由になります。
信託条項の変更により、信託の内容が変わるため、その旨を第三者に公示する必要があるからです。

信託条項の具体的な内容は、次の通りです。

• 信託の目的
• 信託財産の管理方法
• 信託の終了事由
• その他の事項

上記の項目につき変更があった場合は、原則として、信託目録の変更が必要です。

例えば、「賃貸→賃貸および売買」のように、受託者の権限を変更した場合は、信託財産の管理方法に変更があったものと考えられ、信託目録の変更が必要になります。

まとめ

信託目録は不動産を信託した際に作成される文書で、不動産登記と関連があります。

信託目録に記載される内容は「事務的な記載事項（信託目録番号・受付年月日等）・委託者に関する項目・受託者に関する項目・受益者に関する項目・信託条項」となっており、これらの情報は第三者でも取得可能です。

信託目録には個人情報漏えいの原因にもなり得るため、信託目録の記載内容については注意が必要です。専門家に相談し、第三者に内容を伏せる対策を取ることも場合によっては必要になるでしょう。

ファミトラでは、家族信託の無料相談を受け付けています。信託目録の記載内容について気になる方は、ぜひ無料相談をご利用ください。