認知症の親の不動産を売却・賃貸することは可能？方法や利用可能な制度などを紹介

親が認知症になっても、不動産の売却や賃貸は可能です。

ただし、不動産所有者が認知症の場合、意思能力との関係で、そのままでは不動産の処分ができないケースもあります。

この記事では、認知症の親の不動産を処分する方法について解説します。
認知症と不動産処分の関係について気になる方は、ぜひ参考にしてみてください。

認知症の親の不動産売却・賃貸は基本的にできない

認知症の親の不動産売却・賃貸はできないのが基本です。
認知症患者は、意思能力が認められない可能性があるからです。

法律上、契約が有効に成立するためには契約当事者の意思能力が必要不可欠であり、意思能力を欠いた契約は無効になります。

認知症患者が契約当事者となる売却契約や賃貸借契約は、意思能力の欠如を理由に無効となる可能性があるのです。

このように、認知症が進行すると不動産の売却・賃貸が難しくなるため、不動産売却予定のある方は何らかの対策を事前に施しておく必要があります。

認知症になった親の不動産が売却・賃貸できるケースとは？

認知症になった親の不動産を売却・賃貸できるケースを紹介します。

ここで紹介するケースは、次の3つです。

• 意思能力の備わった状況で本人が契約
• 意思能力の備わった状況で代理人が契約
• 意思能力欠如後に成年後見制度を利用

意思能力に問題がないケース

意思能力に問題がない場合は、通常通り、不動産の売却や賃貸が可能です。

認知症といっても、その程度には差があります。
認知症の症状が軽微であれば、法律上の意思能力に問題がない場合もあり、不動産に関する契約を行えることもあります。

意思能力の判定でポイントとなる一般的な項目は、次の通りです。

• 氏名
• 住所
• 生年月日
• 契約内容の理解

不動産売買の場合、登記手続きを行う司法書士が意思能力の判定について大きな役割を担います。
不動産の売主に認知症の傾向があり、意思能力に不安がある場合は、司法書士に相談してみるのもよいでしょう。

代理人が手続きをするケース

一定の場合、代理人を立てて、不動産の売買や賃貸をすることが可能です。

代理契約も契約である以上、意思能力が必要であり、意思能力を欠く代理契約は無効です。

しかし、前述の通り、全ての認知症患者の意思能力が否定されるわけではありません。
認知症の程度が軽微で意思能力が認められる場合は、代理契約を結ぶことで、代理人を通して不動産を売買したり賃貸したりすることができます。

なお、家族に代理権を与え不動産に関する契約を任せる方法として、家族信託や任意後見制度の利用が考えられます。

ただし、家族信託契約や任意後見契約を有効に成立させるには、本人の意思能力が必要です。
認知症の進行後は家族信託や任意後見の制度が使えなくなるため注意しましょう。

成年後見制度を利用するケース

認知症患者の不動産を売却・賃貸する方法として、成年後見制度の利用があります。
成年後見制度（任意後見は除く）を利用すれば、認知症が進行し意思能力を失った後でも、不動産の売却・賃貸が可能です。

類似の制度として家族信託や任意後見制度がありますが、これらの方法は事前に準備しておかないと認知症進行後に利用できません。

一方、成年後見制度は認知症進行後からでも利用可能であり、認知症後の不動産売却の際によく利用される制度です。

しかし、成年後見制度で不動産を売却する場合、売却理由が限定されるなどのデメリットもあります。

成年後見制度で認められる不動産売却は消極的な目的に限られるのが通常で、経済的利益を見込んだ積極的な売却はできない可能性が高いでしょう。

親が認知症になった場合に不動産売却・賃貸を円滑に進めるには「成年後見制度」を利用する

親が認知症になった場合の不動産の処分方法として有効なのは、成年後見制度です。

親の認知症が進行し、意思能力が認められない場合は、成年後見制度を利用しましょう。
成年後見制度を利用すれば、意思能力喪失後の不動産売却も可能です。

成年後見制度の概要

成年後見制度は、判断能力が不十分な方を支援する制度です。

成年後見制度は認知症対策として機能し、認知症患者を売主とする不動産売買で利用されることが多く見られます。

認知症が進行し意思能力が欠如してしまうと、認知症患者を契約当事者とした不動産売買ができなくなるのが基本です。しかし、成年後見制度を利用し後見人に契約を代理させることで、不動産売買が可能になります。

なお、成年後見制度には、法定後見制度と任意後見制度の2種類があります。このうち、認知症が進行し意思能力を失った後からでも利用可能なのは、法定後見制度のみです。

認知症進行後でも不動産売買が可能になる点で法定後見制度は優れています。しかし、法定後見制度にはデメリットもあり、家族信託を用いた不動産売買と比べた場合、自由度の点で劣ります。

法定後見人になれる人

欠格事由に該当しない限り、法定後見人は誰でもなれます。

ただし、法定後見人を選任するのは家庭裁判所です。必ずしも希望通りの法定後見人が選任されるとは限りません。家族以外の専門職から法定後見人が選ばれることもあります。

家庭裁判所から法定後見人として選ばれる機会が多い専門職は、次の通りです。

• 弁護士
• 司法書士

法定後見制度を利用して不動産を売買・賃貸する場合は、家庭裁判所が選んだ法定後見人を通して実行することになります。

例えば、司法書士が法定後見人に選任された場合は、司法書士が売却・賃貸の判断を行います。家族信託と異なり、家族の判断で自由に売却・賃貸できるようになるわけではありません。

法定後見制度を利用するメリット・デメリット

法定後見制度のメリットは、意思能力を欠いた後も利用可能な点です。

類似の制度として、任意後見制度や家族信託があります。
しかし、それらの制度は法定後見制度と異なり、事前に準備しておかないと意思能力を喪失した後では利用できません。

本人が意思能力を喪失してもなお不動産の売却・賃貸が可能になる点が、法定後見制度の大きなメリットといえるでしょう。

しかし、法定後見制度には次のデメリットもあります。

• 後見人を自由に選べない
• 後見人への報酬の支払いが生じる
• 手続きに時間がかかる
• 財産管理の方法に制限がある

法定後見制度は認知症発症後からでも利用できる点で使い勝手が良いものの、自由度の点では劣ります。任意後見制度や家族信託では、財産管理を任せる者を自由に選べますが、法定後見制度の場合、後見人を自由に選ぶことはできません。

また、家族信託と異なり、積極的な財産管理も困難です。

法定後見制度で認められる不動産の売却や賃貸は、あくまで財産保全のために限られ、利益獲得を目的とした財産管理は認められない可能性が高い傾向にあります。居住用不動産の売却や賃貸には、家庭裁判所の許可も必要です。

判断能力がある場合は家族信託を活用できる

認知症になる前、あるいは認知症が軽微な段階であれば、家族信託の利用ができます。

判断能力が備わっている段階であれば、法定後見制度のみならず、家族信託の利用も視野に入れましょう。家族信託には、法定後見制度にないメリットがあるからです。

家族信託は柔軟な財産管理が可能になる点が特徴的です。
家族信託を用いると、より積極的な不動産の管理を家族に任せられるようになります。

法定後見制度を用いた場合、居住用不動産の処分には家庭裁判所の許可が必要であり、処分の内容も限定的です。経済的利益を見込んだ積極的な財産管理は、法定後見制度では基本的に認められません。

この点、家族信託の場合、利益獲得を重視した管理を家族に任せることも可能です。不動産の売却に当たり家庭裁判所の許可も不要で、ベストなタイミングで不動産を処分できます。

また、家族信託では財産管理を任せる者（受託者）を自由に選べます。法定後見制度のように、家族とは無関係の第三者（弁護士や司法書士等）を当事者にする必要もありません。

認知症の親の不動産を売却・賃貸する流れ

認知症の親の不動産を売却・賃貸する際の流れを解説します。

具体的な流れは次の通りです。

• 成年後見人の選任を家庭裁判所に申し立てる
• 法定後見人が選任される 
• 不動産会社と媒介契約を結ぶ
• 裁判所の許可を受ける（居住用不動産の場合）
• 買主（借主）と不動産売買（賃貸借）契約を結ぶ
• 決済・引き渡し

認知症の親の不動産を売却・賃貸する際に起こり得るトラブル

親が認知症になった場合に起こりやすい不動産トラブルを3つ紹介します。

不動産売却・賃貸が無効になってしまう

不動産の売却・賃貸をするためには本人の意思能力が必要です。

認知症が進行して判断能力を失っているにもかかわらず、不動産処分に関する手続きを進めてしまうと、後で契約の無効を主張され、トラブルになる可能性があります。

家族を代理人に立てれば問題ないと考える方もいますが、認知症が進行した状態では、代理契約も無効となるのが通常です。

このように、認知症が進行してしまうと、法律上、本人の財産を処分することが難しくなってしまいます。

後見制度を利用する方法もありますが、後見制度を用いた不動産の処分には制限があるため、必ずしも問題解決に至るとは限りません。

不動産売却・賃貸を承諾してもらえない

認知症が進行すると、不動産の処分に関して本人が反対の意を示す恐れがあります。

健常時に本人が不動産の売却に同意していたとしても、売却時には反対の意を示すかもしれません。
認知症の影響で本人の判断能力や記憶力が低下すると、以前言っていたことと違う内容のことを言い始める可能性があるからです。

いったん本人が不動産の処分に同意したからといって、処分時にも同意を得られるとは限りません。契約当事者が認知症患者の場合、そのリスクはさらに高まります。

本人以外が勝手に売却・賃貸してしまう

本人が認知症である点を利用し、家族が勝手に不動産を売却してしまうトラブルが起こり得ます。
家族による勝手な財産の処分は、家族間のトラブルを招きます。

例えば、父親が長男に不動産を相続させる遺言を残していたにもかかわらず、次男が勝手に父親の不動産を売却してしまうかもしれません。

父親が健常者であれば、父親の意思を無視して売却手続きを進めることは困難です。

しかし、父親が認知症患者である場合、家族の言いなりになってしまう可能性が高くなります。結果として、家族の誰かが勝手に父親の不動産を処分するリスクも高まるでしょう。

この点、家族信託を組むなどして、信頼できる家族に不動産の処分権限を与えておけば、第三者による勝手な売却を防げます。

まとめ

親が認知症になっても、不動産の売却や賃貸はできます。

ただし、認知症が重度の場合は意思能力との関係で、そのままでは不動産の処分ができません。

意思能力が認められない程度に認知症が進行した場合は、法定後見制度を利用し、不動産の処分を進めることになります。法定後見制度による不動産の処分には家庭裁判所の許可が必要な場合もあるため、柔軟な不動産管理を実現したい場合は、事前に家族信託契約を締結しておくことが重要です。

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