土地は生前贈与と相続どちらが得？ケース別の贈与税・相続税を比較

土地を子どもに渡そうと考えたとき、生前贈与と相続のどちらが得か気になる方もいるのではないでしょうか。

生前贈与には贈与税、相続には相続税がかかりますが、贈与税と相続税の計算方法は異なります。

そこで、本記事ではケース別に贈与税と相続税を比較し、生前贈与と相続のどちらが得かを解説します。気になる方は、ぜひ最後までお読みください。

生前贈与／相続とは

そもそも生前贈与と相続はどのようなものなのでしょうか。

生前贈与と相続について、それぞれ簡単に解説します。

生前贈与とは

生前贈与とは、被相続人が亡くなる前に資産を贈与することです。

生前に贈与しておけば、遺産総額を減らすことができます。遺産総額が減ると相続税の節税になる場合があり、利用されることが多くあります。

贈与は年間110万円以内であれば、暦年課税による場合は贈与税がかかりません。

また、暦年課税によらず相続時精算課税制度を適用する場合は、贈与財産の累計が2,500万円になるまで、贈与税がかかりません。

相続とは

相続とは、亡くなった方の財産を承継することです。被相続人が亡くなった時点で開始されます。
相続の方法は原則的なルールが法律で定められていますが、遺言書で指定されていれば、基本的に遺言の内容が優先されます。

遺言書で指定されていない場合は、相続人全員で遺産分割協議を行わなければなりません。

ただし、相続をしたくない人は相続放棄をすることが可能であり、相続放棄した人は遺産分割協議に参加する必要はありません。

遺産相続について詳しく知りたい方は、以下の記事もあわせてお読みください。

土地の生前贈与と相続｜税金はどちらが得？

土地の生前贈与と相続は、税金面でどちらが得なのかを解説します。

生前贈与と相続の際にかかる税金について触れながら、ケース別にみていきましょう。

土地を生前贈与すると贈与税がかかる

まず、土地を生前贈与する場合、贈与税がかかります。
前述したとおり、贈与金額が1年間で110万円以下の場合、贈与税はかかりません。

1年間で110万円を超えた場合、以下の計算式にて贈与税が算出されます。

（贈与税の課税対象金額）×（税率）-（控除額）＝（贈与税額）

なお、贈与税の課税対象金額は、1年間の贈与額から110万円を引いた金額です。

また、贈与税の税率と控除額は贈与税の課税対象金額によって異なります。

【特例贈与財産用の税率と控除額】

贈与税の課税対象金額	税率	控除額
200万円以下	10%	なし
200万円超～400万円以下	15%	10万円
400万円超～600万円以下	20%	30万円
600万円超～1,000万円以下	30%	90万円
1,000万円超～1,500万円以下	40%	190万円
1,500万円超～3,000万円以下	45%	265万円
3,000万円超～4,500万円以下	50%	415万円
4,500万円超	55%	640万円

参考：贈与税の計算と税率（暦年課税）

土地を相続すると相続税がかかる

一方、土地を相続すると相続税がかかります。
相続税は、相続税の課税対象金額が基礎控除額を超えると課税されます。

相続税の基礎控除額は、以下の計算式で求められます。

（相続税の基礎控除額）＝3,000万円＋（600万円×法定相続人の数）

例えば、法定相続人が3人いる場合は、3,000万円＋（600万円×3）＝4,800万円が基礎控除額となり、これを上回らない限り相続税は発生しません。

土地の相続税を計算する場合、法定相続分で遺産を分割したものと仮定し、相続税の総額を計算します。

相続税の速算表は以下の通りです。

相続税の課税対象金額	税率	控除額
1,000万円以下	10%	なし
3,000万円以下	15%	50万円
5,000万円以下	20%	200万円
1億円以下	30%	700万円
2億円以下	40%	1,700万円
3億円以下	45%	2,700万円
6億円以下	50%	4,200万円
6億円超	55%	7,200万円

参考：相続税の税率

例えば、相続税の課税対象金額が1億円で、配偶者と子ども2人が法定相続人である場合、法定相続分は配偶者1/2、子ども2人は1/4ずつになります。

その場合の相続税の総額は以下の通りです。

• 配偶者：5,000万円×20%-200万円＝800万円
• 子どもA：2,500万円×15%-50万円＝325万円
• 子どもB：2,500万円×15%-50万円＝325万円
• 計：1,450万円

土地の相続税について詳しく知りたい方は、以下の記事もあわせてお読みください。

税率は贈与税＞相続税

以上を見てわかる通り、税率では相続税よりも贈与税のほうが高くなっています。

贈与税の目的の1つは、相続税の回避を防止することです。
そのため、基本的には贈与税のほうが税金が多くかかることになります。

相続では小規模宅地等の特例が使える場合がある

相続では、小規模宅地等の特例が使える場合があります。
被相続人の自宅、もしくは事業のために使用していた宅地等を相続する場合、宅地等の評価額を最大で80%下げてくれる制度です。

小規模宅地等の特例は、残された家族がその家に住み続けることができるように、相続税の負担を軽くする趣旨で作られました。

生前贈与では不動産取得税がかかる

一方、生前贈与では不動産取得税がかかります。
不動産取得税額は土地の場合、固定資産税評価額の3%です。

このように、税金面で見ると一般的には生前贈与より相続税のほうが得になるでしょう。

5,000万円の土地を親子間で贈与・相続した場合の税金を比較

具体例として、5,000万円の土地を親子間で贈与・相続した場合の税金を比較してみましょう。
なお、子どもは1人と仮定して計算しています。

まず、生前贈与の場合、以下のとおり税金がかかります。

税の種類	金額	計算式
贈与税（特例税率にて計算）	2,049万5,000円	（5,000万円−110万円）×55%−640万円
登録免許税	100万円	5,000万円×2％
不動産取得税	150万円	5,000万円×3％

一方、相続した場合、以下の通りに税金がかかります。

税	金額	計算式
相続税	160万円	（5,000万円−（3,000万円+600万円×1人））×15%−50万円
登録免許税	20万円	5,000万円×0.4％

この場合、生前贈与と相続を比較すると、相続のほうがお得だといえます。

配偶者への贈与・相続は配偶者控除を考慮する必要がある

配偶者への贈与や相続を行う場合は、配偶者控除を考慮する必要があります。

贈与税における配偶者控除は、以下の条件を満たすと居住用の不動産や居住用の不動産を買うための資金を贈与した場合、贈与税課税価格より最大2,000万円が控除されます。

• 婚姻期間が20年以上
• 対象となる不動産が居住用不動産であること、または居住用不動産を取得するための金銭である
• 贈与を受けた年の翌年の3月15日までに、贈与により取得もしくは贈与を受けた資金で買った居住用不動産に贈与を受けた者が実際に住み、その後も住み続ける見込みである

一方、相続における配偶者控除では、配偶者が相続した遺産のなかで、課税対象となる資産が1億6,000万円になるまでは、相続税が課税されません。

くわえて、1億6,000万円を超えた場合でも、配偶者の法定相続分の範囲であれば相続税は課税されないのです。

地価が大きく上昇すると生前贈与のほうが結果的に得な場合も

もし、地価が大きく上昇すると、生前贈与のほうが結果的に得な場合もあります。

例えば、現在の評価額が1億円の土地を持っている場合を考えてみましょう。
現時点で生前贈与をすれば、1億円に対する贈与税を支払うことになります。

しかし、相続した際に評価額が3億円まで上がった場合、3億円に対する相続税を支払わなければなりません。

そのため、地価が大きく上昇することが見込まれるケースでは、生前贈与をしたほうが得になる場合もあります。

生前贈与が相続税の対象になるケース

以下の場合では、生前贈与をした場合でも相続税の対象になります。

• 生前贈与から3年以内に相続が発生した場合
• 相続時精算課税制度を選択した場合

それぞれのケースについて、以下で見ていきましょう。

生前贈与から3年以内に相続が発生した場合

生前贈与から3年以内に相続が発生した場合は、生前贈与がなかったものとして扱われます。
そのため、生前贈与を行ったにもかかわらず、相続税の対象となります。

なお、2024年1月1日からは3年以内が7年以内に改正されることになりました。

相続時精算課税制度を選択した場合

相続時精算課税制度を選択した場合も、相続税の対象になります。
相続時精算課税制度では、生前贈与において贈与財産の累計が2,500万円になるまで、贈与税がかかりません。

ただし、相続発生時に相続財産として計算されることになります。
2,500万円を超えると贈与税がかかりますが、支払った贈与税は相続税計算の際に相続税額から差し引かれます。

土地の生前贈与は相続対策としてメリットがある

税金面で見れば相続のほうが得になることが多くあります。しかし、生前贈与も相続対策として利用するメリットがあります。

相続発生時の遺産分割協議では、誰が相続するのかでトラブルになることが多いです。そのため、事前に生前贈与で贈与する相手を決めておいたほうがトラブルは避けられるでしょう。

また、認知症になってしまうと、有効な意思表示が困難になり、土地を活用するのが難しくなってしまいます。先に贈与しておくことで、子どもが土地を有効に活用できるようになります。

このような点では、相続よりも生前贈与のほうが優れています。

土地の生前贈与と相続は結局どちらがいい？

結局、土地の生前贈与と相続はどちらを選べば良いのでしょうか。

生前贈与が適している場合と相続が適している場合をそれぞれ紹介します。

生前贈与が適している場合

生前贈与が適している場合は、相続トラブルを避けたい場合や子どもの財産管理方法をチェックしたい場合などです。

相続が発生する前に土地を贈与してしまえば、誰が土地を相続するかで揉めることはなくなります。
また、早めに土地を贈与することで、子どもがどのような土地管理を行うのかをチェックすることも可能です。

相続が適している場合

一方、相続が適しているのは自宅や事務所を相続する場合や、税金を安く抑えたい場合です。
自宅や事務所を相続すると、小規模宅地等の特例を適用できる可能性があり、相続税をかなり低く抑えることができます。

贈与税は相続税回避を防止するための税金で、相続税法のなかで定められています。
そのため、生前贈与よりも相続のほうが税金が低い場合がほとんどであるため、相続税を低く抑えたい場合にも相続がおすすめです。

土地の生前贈与・相続に関するよくある質問

最後に、土地の生前贈与・相続に関するよくある質問を3つ紹介します。

• 土地の評価額はどうすればわかりますか？
• 孫への贈与でも相続時精算課税は選択できますか？
• 土地を相続した際に気を付けるべきことはありますか？

それぞれの質問に対する回答を見ていきます。

まとめ：土地の生前贈与と相続のどちらが得かはケースバイケース

土地を子どもに渡す場合、主に生前贈与と相続で渡すことが考えられます。

生前贈与と相続のどちらが良いかは、ケースによって異なるため、本記事の内容を参考に検討してみてください。

その他に、家族信託にて土地の管理を任せる方法もあります。
ファミトラでは、家族信託の全面的なサポートを行っています。家族信託に関する疑問があればお気軽にお問い合わせください。

また、家族信託について詳しく知りたい方は以下の記事を参考にしてみてください。